아파트 하자소송의 이론
1장 하자소송의 적용법률 / 3
1. 개관 3
2. 현행 법률 6
(1 집합건물법 6
(2 주택법 8
(3 공동주택관리법 9
2장 하자처리 주체 / 11
1. 하자보수를 청구할 수 있는 자 : 입주자, 입주자 대표회의, 관리주체 11
2. 하자소송을 제기할 수 있는 자 12
(1 소유자 12
1 하자소송을 제기할 수 있는 자는 아파트 등 집합건물의 소유자이다 12
2 콘도미니엄의 소유자 14
3 임대주택에서 분양전환된 아파트 15
(2 소유자단체 또는 관리기구 17
1 입주자대표회의 17
(3 집합건물의 관리단 22
(4 집합건물 관리위원회 23
3장 하자소송의 상대방 / 25
1. 시행자 25
2. 시공자 27
(1 원칙: 책임 부담하지 않음 27
(2 시공자가 책임을 지는 경우 28
1 채권자대위권 28
2 개정집합건물법 29
3 개정된 공동주택관리법이 적용되는 경우 30
3. 보증회사 32
(1 위 하자보수보증금청구소송에서 본 보증회사를 상대로 한 보증금청구소송을 손해배상소송과 병행하여 할 수 있다 32
(2 보증금을 예치하지 않아도 되는 경우 34
(3 보증서의 이관 35
(4 보증사고의 해석 35
(5 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권과 보증금 청구권의 관계 36
4. 신탁회사 36
5. 분양보증인 37
4장 하자의 개념 / 39
1. 하자담보책임의 뜻 39
2. 법률규정 40
3. 판례 41
4. 하자판단의 기준 42
(1 계약내용과 다른 것 42
(2 통상적 품질을 갖추지 못한 것 44
1 통상의 품질 44
2 건축관련 법령 45
3 표준시방서 46
4 설계하자의 경우 46
5장 손해배상의 범위 / 47
1. 보수가 가능한 경우 47
2. 보수가 불가능한 경우나 하자가 중요하지 아니한데 그 보수에 과다한 비용을 요하는 경우 47
3. 손해 산정 방법 48
(1 하자보수비 또는 공사비 차액 48
(2 공사비 차액의 산정
판사 재직시 부산지방법원 건설전담재판부 재판장을 2년 동안 역임하였다. 각종 건설사건 등과 함께 아파트 등 집합건물의 하자보수에 갈음하는 손해배상 청구소송(이하 “아파트 하자소송”이라 한다도 상당히 많이 처리하였다. 그러다 보니 부산판례연구회에서 입주자대표회의의 권한에 관한 논문을 발표하는 등 자연히 아파트하자소송과 관련한 연구를 많이 하였다.
그것이 인연이 된 것인지 변호사 개업후에 아파트하자소송을 다소 많이 처리하게 되었고 2018년 경부터는 아파트하자소송을 전담하는 법무법인 해강 서울지사를 설립하여 아파트하자소송을 보다 더 본격적으로 하게 되었다. 그리하여 100건 이상의 하자소송을 처리하게 되었으며 그 과정에서 아파트하자소송에 관한 자료가 많이 축적되어 이를 정리하여 간단한 책자로 출간하게 되었다.
아파트하자소송에 관하여 적용되는 기본적 법률에는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 “집합건물법”이라고 한다과 아파트 등 공동주택에만 적용되는 주택법에서 분리된 공동주택관리법이 있다. 양자 모두 아파트의 하자보수에 관한 권리의 행사에 관하여 규정하고 있어 하자보수에 관하여 양 법률이 중첩적으로 적용된다. 그런데 양자의 관계에 관하여 충분히 이해하지 못하면 올바른 권리행사를 할 수 없다.
집합건물법에는 분양자(시행사에 대하여 하자보수 및 손해배상을 청구할 수 있음을 규정하면서 시행사가 무자력이면 시공사에 대하여서도 이를 청구할 수 있도록 규정하고 있다. 그러나 공동주택관리법에서는 하자보수의 주체를 시공사로 규정하고 있기 때문에 시행사를 제외하고 시공사만을 상대로 손해배상청구소송를 제기하였다가 패소한 경우도 보았다.
또 2013. 6. 19. 이후에 분양된 아파트 등에 적용되는 현행 집합건물법은 집합건물의 담보책임에 관하여 시설공사별로 2년, 3년, 5년, 10년의 제척기간을 두어 위 기간동안에 권리를 행사하지 않으면 권리가 소멸하는 것으로 규정하고 있고 공동주택관리법도 이에 따라 2년~10년의 담보책임기간을 규정하고 있으며 입주자대
