PART 1 정해진 쏠림: 반석 데이터가 알려주는 미래의 부가 몰리는 곳
1장 인구밀도를 주목하라
인구통계의 미신과 인구밀도의 중요성｜대한민국 고밀 도시 올림픽｜대한민국 고밀 도시 올림픽 2
2장 상위 10%의 소득이 몰리는 곳을 주목하라
부자들은 초고밀을 싫어해｜대한민국 고소득 도시 올림픽
PART 2 정해진 기회: 가구 트렌드가 알려주는 미래의 기회
1장 주택 수요일 기본 단위는 인구가 아닌 가구
2장 가구 이동의 흐름이 알려주는 집값의 미래
3장 가구 추계로 본 정해진 미래의 기회
첫 번째 기회: 평균 가구원 수의 감소, 대형 평형의 종말?｜두 번째 기회: 꽤 오래된 미래, 1인 가구 대세론｜세 번째 기회: 폭발적으로 성장할 2인 가구, 여전히 건재할 3인 가구｜네 번째 기회: 미래 부동산시장의 게임 체인저!｜다섯 번째 기회: 현재에도, 미래에도 부동산시장을 뒤흔들 X세대
인구 감소 시대, 부동산의 미래는 회색빛일까?
2021년 1월 4일, 사상 처음으로 대한민국 인구가 감소했다는 보도가 대서특필되었다. 다양한 분야에서 그해의 전망을 내놓기 마련인 1월, 때마침 등장한 ‘인구 공포론’은 대한민국 집값을 꺾어놓기에 충분한 재료였다. 그러나 잘 아는 바와 같이 2021년 집값은 전국 평균 18% 상승이라는 어마어마한 기록을 세웠으며, ‘인구 소멸 담론’의 단골손님인 지방의 집값 역시 평균 15% 상승이라는 역대급 기록을 세운다.
인구가 주택시장 혹은 집값을 예측할 때 빼놓을 수 없는 변수인 것은 분명하다. 하지만 ‘인구 감소→ 수요 절벽→ 집값 폭락’이라는 시나리오는 지나치게 도식적이다. 우리가 지난 수십 년간 겪어온 대한민국 부동산은 인구‘만’으로 설명할 수 있는 단순한 시장이 아니다.
부동산의 회색빛 미래를 이야기할 때 그 이론의 바탕이 되어왔던 인구가 지나치게 도식적인 지표라면 이를 보완할 수 있는 지표는 무엇인가? 바로 ‘인구밀도’이다.
인구밀도는 ‘일정한 땅(토지에 얼마나 많은 사람이 모여 살고 있는지’를 알려주는 지표로, 인구와 밀접한 관계에 있지만 그 성격에서는 큰 차별점을 보인다. ‘인구 감소 시대’에도 인구밀도가 높은 지역에서는 당연히 더 많은 집을 필요로 하고, 그런 만큼 집값이 오를 수밖에 없다. 대표적인 예가 서울이다. 전국적인 인구 감소에도 2020년 기준 서울의 인구밀도는 15,891명/㎢이다. 2000년 이후 20여 년간 큰 변화 없이 이 수준을 유지하고 있다. 세계에서 가장 비싼 집들이 즐비한 뉴욕(7,190명/㎢, 런던(5,701명/㎢, 홍콩(7,140명/㎢의 인구밀도가 서울의 절반 또는 그에도 미치지 못한다는 점을 고려하면 서울의 인구밀도가 얼마나 높은지 알 수 있다. 이는 1㎢당 4,358명이 사는 부산의 경우에도 마찬가지이다(수도권을 대표하는 경기도의 인구밀도는 1,319명/㎢이다. 서울과 부산의 넘사벽 인구밀도는 수십 년 동안의 급격한 인구 감소에도 왜 두 도시의 집값이 가파르게
