추천사
프롤로그
제1부 성공 NPL을 위한 기초체력 다지기
01 부실채권에 관한 생각
보유세 없는 부실채권
하이 리스크 하이 리턴
02 부실채권 투자에 대한 조언
부익부 빈익빈의 부실채권 시장
03 부실채권 투자를 위한 기초 지식 테스트
04 부실채권 투자를 준비하려면
05 강남 부동산 아카데미
성공 NPL
토지 보상 경매
제2부 부실채권 투자 비급
01 알아둬야 할 금융 기초
부실채권의 탄생
은행의 부실채권 매각
BIS 자기자본비율
자산건전성 분류와 대손충당금
02 부실채권과 담보
주택담보대출
주택담보대출계약
작성 방법
담보대출비율의 결정
대부거래약정
주의가 필요한 우선변제 채권
담보채권을 양도하는 이유
유동화
근저당권 설정
저당권과 근저당권
저당권 및 근저당권 설정계약
근저당권 설정 비율
질권설정계약
개인회생 및 파산
개인회생
개인파산
부동산담보신탁계약
부동산 권리보험
03 부실채권과 등기
등기의 효력
권리 변동적 효력
대항력
순위 확정적 효력
권리 추정적 효력
등기의 종류
본등기
가등기
04 근저당권등기
근저당권등기 신청
근저당권 설정등기 시 등기 권리자와 등기 의무자
근저당권 설정등기 신청 시 제출서류
근저당권 신청 절차
근저당권 변경등기
근저당권 이전등기
05 부실채권 투자 방식
론세일 방식
개요
계약 해설
채무인수 방식
개요
계약 해설
다유찰계약인수 방식
낙찰이행조건부 방식
사후정산 방식
06 대위변제 방식
제3부 성공 NPL을 위한 경매 핵심
01 경매와 공매
법원 부동산 경매
경매 요약
한국자산관리공사의 온비드 공매
공매 재산의 종류
02 배당
경매 배당 절차와 배당순위
배당 사례
03 부실채권과 부동산 권리
지상권
법정지상권
유치권
제4부 부실채권과 개발사업
01 도시정비사업
도시정비사업과 부실채권
도시정비사업의
위기를 기회로 만드는 비즈니스,
부실채권을 알면 수익이 보인다!
부실채권(Non-Performing Loan : NPL은 경매에서 비롯되었기 때문에 보통 부실채권을 논할 때 경매가 함께 거론된다. 경매에서는 낙찰에 이르기까지, 심지어는 낙찰되고 나서도 수많은 경우의 수가 존재한다. 마찬가지로 부실채권도 채권이 소멸되기까지 수많은 경우의 수가 존재한다. 그저 몇 번 계약서를 주고받고 거래대금을 주고받는 것이 전부가 아니다. 경매는 매수인의 관점에서 매각물건을 낙찰받기까지, 더 나아가 낙찰받은 물건에서 수익이 발생하기까지 각종 경우의 수에 대처해야 한다. 이와 대비해 부실채권은 근저당권자의 관점에서 예상 채권금액이 회수되기까지 각종 돌발상황에 대처해야 한다. 곧 경매는 매수인의 관점에서 매각물건에 접근하고, 부실채권은 근저당권자의 관점에서 매각물건에 접근한다. 부실채권이 경매보다 쉽게 돈 버는 방식은 아니다. 다만 ‘뛰는 놈 위에 나는 놈 있다’라는 속담처럼 근저당권자는 경매의 매수인이 인지할 수 없는 것을 알 수 있는 위치에 있다.
이 책은 부실채권 중 주택담보 부실채권에 중점을 두고 작성되었다. 일반적으로 주택, 그중에서 아파트는 경매에서 수익이 발생하기 어려운 물건이지만, 부실채권에서는 수익이 발생하는 담보 물건 중 하나다. 부실채권은 돌발사고가 발생할 수 있는 경우의 수가 무궁무진하다. 그러나 수익이 발생할 수 있는 경우의 수 또한 무궁무진하다. 부실채권 자체가 수익이 발생하지 않는 채권으로 수익을 내는 비즈니스, 곧 위기를 기회로 만드는 비즈니스다.
부실채권 입문자를 위한 NPL 레시피
수많은 부동산 투자 방법 중 부실채권(NPL은 금융과 부동산이 복합된 투자 방법으로 체계적인 지식을 갖추고 있어야 한다. 하지만 부실채권에 관해 말은 무성하지만, 그것이 무엇이냐고 물으면 명확하게 대답하는 사람을 찾기는 쉽지 않다. 자신이 부실채권 거래를 산전수전 경험하고 나서 하는 대답이 아니기 때문이다. 지금은 자의 반 타의 반 전문가가 넘쳐나
