프롤로그: 윤석열 정부 주택정책, 발상 전환 필요 11
PART 01
서울 주택시장의 침체 위기와 폭등
CHAPTER 1
냉탕과 온탕: 외환위기 극복과 투기와의 전쟁
01 최고가 2천만원 시대 18
02 최고가 6천만원 시대 28
CHAPTER 2
위기와 안정: 세계 경제위기 탈출과 경제 성장
01 최고가 5천만원 시대 42
02 최고가 8천만원 시대 53
CHAPTER 3
폭등과 영끌: 편파적 이념정책의 후유증
01 최고가 2억원 시대 68
02 최고가 2억원 이후 시대 80
PART 02
강남 아파트 평당 3억원의 논리와 근거
CHAPTER 1
12가지 집값 견인 논리
01 주택가격 형성구조 96
02 서울시 실질 주택보급률 102
03 2040 서울도시기본계획 105
04 잠실, GTX 등 개발사업 106
05 인플레이션 110
06 아파트 4.0 시대 113
07 스마트도시화 116
08 국민소득(GNI 증가 118
09 아파트 계층화 120
10 경기사이클 127
11 새 정부의 주택정책 130
12 세계 경제환경 132
CHAPTER 2
강남 불패의 과학적 근거
01 주택매매가격 지수 138
02 양도세 및 종합부동산세 완화 144
03 1가구 1주택 제도 148
04 LTV, DSR 등 대출조건 완화 150
05 윤석열 정부의 주택정책 153
PART 03
서울 주택시장 이해와 발상 전환
CHAPTER 1
동심원 가격 구조의 주택시장
01 동심원 가격 구조 160
02 2022년 이후 7가지 핵심 영향요인 164
03 학습효과를 통해 본 서울시 주택시장의 미래 185
CHAPTER 2
주택정책의 발상 전환 제언
01 제4차 산업혁명 시대의 새로운 주택정책 패러다임 190
02 주택공급보다 자가소유율을 높이는 ‘탈 신도시주의’ 도입 193
03 영구적 집값 안정대책, ‘국민보험주택’ 제도 신설 198
부록 207
최근의 부동산시장, 특히 주택시장은 우크라이나 전쟁 이후, 세계 경제환경의 급격한 변화로 지난 5년의 폭등 때와 맞먹는 몸살을 앓고 있다. 집값은 올라가도 문제이고 내려가도 심각하다. 얼마 전 전문가들과의 좌담에서 올라가는 것과 내려가는 것 중에서 어떤 게 더 심각할까 하는 화두를 던지고 서로의 생각을 허심탄회하게 나눈 적이 있다. 마치 홍수와 화재 중에 어떤 것이 더 치명적인가 하는 것을 논하는 것과 같이 양쪽이 모두 심각한 후유증을 낳지만, 집값에 관해서는 과반이 훨씬 넘는 참석자가 떨어지는 것이 더 심각하다고 보았다.
집값 하락의 가장 큰 후유증이 금융의 붕괴라는 것 때문에, 그렇게 이견이 좁혀졌다. 2008년 리먼 브러더스의 서브프라임모기지 사태로 불거진 세계 금융위기가 떠올려지기도 하고, 일본의 ‘잃어버린 20년’에서 비롯되는 공포도 생각난다. 지금 집 가진 우리나라 국민의 대다수는 이런 두려움에 시달리고 있다.
또 다른 논점은 집을 팔아야 할 시기를 놓친 분들의 고통이다. 어디까지 추락할지 모른다는 위기감으로 잠을 설친다고 한다. 이런 분들의 질문을 받고서 어떤 대답이라도 해야겠다는 생각에 골몰하던 중에 한양대학교 동문 리더들의 모임인 한양미래전략포럼에서 ‘새 정부의 주택정책 및 시장 전망’이라는 주제로 강연을 해달라는 요청을 받았다. 공교롭게도 윤석열 대통령 취임식 다음 날이 강연 일자였다.
매번 새로운 정부가 들어설 때면 유사한 강의 요청이 있다. 노무현이나 문재인 정부 초기에는 의심이 없이 좌파 정부가 들어서면 집값이 오른다는 논리로 설명할 수 있었고, 이명박, 박근혜 정부 때는 ‘경제 활성화를 위한 고속도로로 나아가기 위해서는 부동산시장 활성화라는 톨게이트를 통과하지 않으면 안 된다.’라는 경제 이론을 토대로 강의할 수 있었는데, 2022년의 상황은 그때와는 무척 달라서 필자 나름의 고민이 시작되었다.
일단 이 위기를 넘기면 앞으로 집값이 올라갈 것인가, 밑 모를 추락을 할 것인가 하는 것에서부터 실마리를 찾기로 했다.
