추천사_지금 우리에게 필요한 자세
프롤로그_서울 부동산, 변곡점을 맞이하다
1장 서울 부동산, 역대 최장기간 상승의 동력
수요의 증가
공급의 감소
유동성 확대
규제의 부작용
Deep Dive 1. 금리와 집값은 무관하다?
Deep Dive 2. 신박한 평행 이론
Deep Dive 3. 다주택자 규제의 허상
Deep Dive 4. 전셋값 폭등은 임대차3법보다 금리 인하 때문이다?
2장 변곡점을 맞이한 서울 그리고 수도권
부동산 버블을 판단하는 객관적인 지표
버블 수준을 알려주는 주택구입부담지수
전세가 대비 매매가의 버블을 알려주는 전세가율
두 지표로 본 서울 부동산의 현재 상황
지금이 하락장이 아니다?
중장기 고점이 당겨진 이유
변곡점 이후의 서울과 수도권 부동산
하락장에서 특히 조심해야 할 곳
Deep Dive 1. 멸실 물량을 고려한 순공급 물량보다 서울의 입주 물량이 유의미한 이유
Deep Dive 2. 주택구입부담지수를 중요하게 보는 이유
Deep Dive 3. 고평가는 고평가다
Deep Dive 4. 전세에서 월세로의 전환이 가져올 영향
Deep Dive 5. 규제 완화 영향은?
3장 광역시별 상황 및 투자 적기 진단
네 가지 지표로 살펴보는 광역시 부동산 시장 펀더멘털
부산: 고평가, 입주 물량 줄어드는 2024년 이후에 주목
대구: 입주 물량 부담 지속 전망, 조정 후 저평가 국면
인천: 2024년까지 적지 않은 물량 부담, 2026년 이후 공급 감소 활용
광주: 현재는 고평가, 2024년 이후 장기간 공급 부족 가능성
대전: 가장 고평가된 가격대에 적지 않은 중장기 물량 부담까지
울산: 상대적으로 저평가된 광역시
현금 부자가 많은 광역시는?
광역시 중 톱픽은 바로 이곳
4장 서울 재진입 시점, 언제가 최적일까?
주택구입부담지수, 전저점과 중장기 평균 사이
전세가율, 60%라
“집 언제 다시 사야 할까요?”
지금은 다음 투자를 위한 세밀한 공부가 필요한 때!
타이밍만 잘 잡는다면 하락장에서도 기회를 만들 수 있다
상승장 때는 상승의 논리가, 하락장 때는 하락의 논리가 시장을 지배한다. 하물며 지금은 유례없던 부동산 상승장이 끝난 ‘대혼돈의 시대’다. 온갖 주장과 근거 들이 난무해 사람들을 더 혼란스럽게 한다. 이럴 때일수록 ‘펀더멘털’에 집중해야 한다. 이 책은 그 ‘펀더멘털’이 무엇인지 알아보고 거기에 더해 시장이 어떤 방향으로 나아갈 것인지 이야기한다.
지금 우리에겐 각종 위험을 피하는 것은 물론 위기를 기회로 만들어줄 수 있는 책이 필요하다. 이 책은 전작 《앞으로 5년, 집을 사고팔 타이밍은 정해져 있다》를 통해 입증된 분석력과 예측력을 바탕으로 최적의 진입 타이밍을 제시하는데, 여러 빅데이터를 철저히 분석하고 인과관계를 파악하는 저자의 통찰이 빛을 발한다.
일시적 침체기? 하락장의 시작? 혼돈의 부동산 시장
상승장에서 벌고 하락장에서 잃지 않으려면 데이터를 보자
2014년부터 8년 동안 계속됐던 상승장이 끝났다. 대혼돈의 시대인 만큼 시장 참여자들을 헷갈리게 하는 말들이 쏟아지고 있다. 아직도 부동산이 끝나지 않았다고 외치는 상승론자와 오른 만큼 떨어질 거라고 주장하는 하락론자의 싸움으로 온라인과 오프라인 모두 뜨겁다. 이럴 때일수록 가장 객관적인 것을 봐야 한다. 바로 데이터다. 이 책은 현재 시장을 혼란스럽게 하는 몇 가지 의견에 대해 데이터를 근거로 분석하고 진단한다.
먼저, 지금은 거래량이 유의미한 수준이 아니어서 하락장임을 인정할 수 없다는 의견이다. 집값을 움직이는 건 투자 수요가 아니라 실수요다. 현재 실수요가 얼어붙을 만큼 집값과 금리가 오른 상태여서 거래량 자체가 없기에 부동산 시장이 하락하는 것이다.
둘째, 금리와 집값은 상관없다는 의견은 어떠한가. 금리는 시장의 수요에 큰 영향을 주는 유동성의 핵심 지표다. 2014년부터 2021년까지 이어진 상승장의 원동력 중 저금리를 빼놓을
