서문_ 집이란 무엇이고 누가 취할 것인가?
제1부_ “주택 문제는 결국... 권력문제”-독일 제국 시기(1870~1918
1장. 독일 제국 시기 주택 문제: “인간을... 집으로도 죽일 수 있다.”
2장. 프로이센 의회와 제국 의회 사이에서 좌초된 주택법
3장. 토지초과이득세, 공익주택회사와 주택조합
제2부_ “먼저 식량, 임대료는 그 다음에!”-바이마르 공화국(1919~1933
1장. ‘주택강제경제’: 파리, 런던과 다른 베를린의 길
2장. ‘주택이자세시대’의 공공 주택 건설
3장. 나치로의 길: ‘주택강제경제’의 철폐와 ‘주택이자세시대’의 종언
제3부_ “도시의 쇠락에서 동독 시위가 발화되었다”-동독 시기(1949~1989
1장. 시민의 권리로서 주거권
2장. 방치된 구도심 對 신도시 조립식 주택
3장. ‘정치적 임대료’와 주택배당
제4부_ ‘주택공익성’ 對 소유권-서독 시기(1949~
1장. “목적없는 소유욕”의 귄터 카우센 스캔들과 ‘주택강제경제’
2장. ‘주택강제경제’의 철폐와 임대업
3장. 노조기업 ‘노이에 하이마트’ 스캔들
제5부_ ‘임차인 민족’의 근심-현대 독일
1장. 21세기 독일의 주택 문제와 해결을 위한 모색들
2장. 통일 이후 동독 주택 문제: 반환, 민영화, 공가
맺는 말_ “집을, 필요로 하는 사람에게”
독일 주택정책 150년에서 얻는 지혜
독일의 사례는 두 차례의 전쟁과 분단, 그리고 통일이라는 커다란 사회변동을 경험했다는 점에서 주목할 만하다. 한국과 유사한 사회변동을 경험했다는 점에서 그렇고, 큰 폭의 사회변동 속에서 주택정책의 변화를 관찰할 수도 있기 때문이다. 한편 독일은 ‘임차인의 민족’이라고 불릴 만큼 자가 보유와 임대가 균형을 이루는 임대주택시장을 형성하고 있기도 하다. 지난 2021년 퇴임한 메르켈 총리가 2005년 기준, 임대료 20유로였던 건물에서 16년 동안 거주했을 정도이다. 비결은 무엇이었을까?
독일 제국, 바이마르 공화국, 동독과 서독, 현대 독일까지 150년 동안의 독일 주택정책을 역사적으로 살핀 이 책은 독일 주택정책의 가장 뚜렷한 특징을 임차인을 우선하는 정책 기조를 꼽는다. 이러한 기조는 바이마르 공화국 헌법 155조를 통해 건강한 주거 공간을 확보하는 것이 사회적 목표라고 선언한 이래로 지속적으로 유지되어 왔다. 한국도 유사한 내용을 ‘주거기본법’으로 제정했지만 사정은 독일과 다르기에 법안만이 능사는 아니다. 독일의 주택정책은 정책 기조를 바탕으로 국가가 나서서 자율과 통제의 균형점을 모색함으로써 추진될 수 있었다.
국가의 균형자 역할은 구체적으로 공급과 임차인 보호로 구분할 수 있다. 이러한 역할은 시기별로 공통되게 확인할 수 있다. ‘임대병영’(독일 제국, ‘후프아이덴지들룽’(바이마르 공화국, ‘WBS 70’(동독, ‘사회주택’(서독이 공급을 위해 이루어진 정책이었고, ‘토지초과이득세’, ‘주택강제경제(주택부족법, 임대료법, 임차인보호법’, ‘정치적 임대료와 주택배당’, ‘비교임대료표’는 임차인 보호 정책이었다.
이러한 정책들이 모두 성공한 것은 아니다. 대규모 공급은 임차인들에게 거주의 기회를 제공했지만, 유지보수에 소홀하여 거주의 질까지 유지하지는 못했다. 임차인 보호를 위해 통제한 임대료 인상은 때로 너무 과도해서 역효과를 불러일으켰고, 제도의 사각지대를 악용하는 예외적인 상황이 벌어지기도 했으며, 효
