제1편 삼위일체 경매총론 49
제1장 삼위일체 부동산경매론 입문 50
제1절 삼위일체 부동산경매론을 제시하며 50
1. 경매컨설팅업은 권리분석과 가치분석을 총체적으로 수행하는 전문가 영역이다! 50
2. 경매 권리분석은 종합적이고 고차원적인 민사법률 지식체계를 요구한다! 51
3. 삼위일체 부동산경매론은 경매실무를 위한 최소한의 종합 접근법이다. 53
제2절 삼위일체 부동산경매론의 구성 55
1. 경매투자의 3원칙 56
2. 경매분석의 3원칙 56
3. 경매실무의 3원칙 56
제3절 삼위일체 부동산경매론은 경매컨설팅 실무이론 58
제4절 삼위일체 부동산경매론 체계 60
1. 경매의 3원칙(총괄적 3원칙 체계 60
2. 삼위일체 경매투자 방법론 61
가. 경매투자의 3원칙 61
(1 현재가치(Present Value 투자의 원칙 62
(2 미래가치(Future Value 투자의 원칙 64
1 개발축 투자의 원칙 64
2 경기분석의 원칙 65
(가 부동산 10년 주기설과 부동산시장의 변동 65
(나 최근 부동산 시장현황 66
(3. 투자의 일반원칙 67
나. 경매분석의 3원칙 68
(1 권리분석(Rights Analysis 68
1 절차법적 권리분석 68
2 실체법적 권리분석 69
3 실무적 권리분석 71
(2 가치분석 73
1 현재가치분석 73
2 미래가치분석 73
3 경기분석 73
(3 배당분석 74
1 순위배당 원칙 74
2 안분흡수배당 76
3 순환배당 77
다. 경매실무의 3원칙 77
(1 수익성 관리실무 : 환가 및 회수의 용이성 78
1 환가의 용이성 78
2 회수율 78
3 회수기간 79
4 회수의 위험성 79
(2 명도 및 소송실무 : 명도의 난이도 80
1 (명도소송 요구되는 경우 80
2 등기말소청구소송이 요구되는 경우 81
3 명도실무능력이 요구되는 경우 81
(3 투자위험 관리실무 경매위험성 81
1 인수 권리의 위험성 81
2 절차중단의 위험성 82
머리말
부동산업계에 입문한 해가 1994년 초봄이다.
나는 학과 전공을 살리지 못한 원죄를 안고 사회로 나서게 되었고 그럼에도 전공분야와 가장 근접한 분야이면서도 기술적 노하우가 없어도 되는 상가분양업계 영업직원으로 사회 첫 발을 내딛게 되었다.
2년 남짓 상가분양 영업을 하다가 회사의 방침에 따라 개발기획 담당으로 월급제 직원으로도 얼마간 근무하다 중견 건설회사로 이직하여 아파트분양업무와 상가개발기획담당으로 근무 하였다.
1997년 말 불어 닥친 IMF사태는 건설업계에도 큰 태풍처럼 밀려들어왔고 나는 회사의 위기와 무관하게 예방차원의 구조조정에 내몰려 실직자가 되고 말았다.
그 후 아파트 시행사 용지매입 담당으로 다시 공인중개사 합격 후 중개법인사무소를 거쳐 개인 사무소를 운영하다가 다시 아파트 용지매입 업무를 하는 등 좌충우돌 뚜렷한 계획 없이 부동산건설업계를 전전 하였다.
그러다가 부동산계통에서 가장 가까운 전문자격으로 법무사를 선택하고 2007년과 2008년 1차 시험을 응시했으나 형편없는 점수로 낙방을 하고난 뒤 경매업계로 뛰어들어 실무와 경제력을 회복한 후 시험에 재도전하기로 결심하고 2008년 크리스마스를 앞두고 부산으로 낙향을 하였다.
2009년 2월에 해운대신도시 역세권에 자그마한 지하 사무실을 얻어 경매전문공인중개사 사무실을 열었고 그 해부터 2012년까지 3년 간 고객들의 실수요 및 투자물건과 자기투자 물건들을 직접 실무적으로 다루면서 경매이론을 가다듬기 시작하였고, 2012년 2월 부산지방법원 앞으로 옮겨서 운영하던 사무실을 공동운영자에게 인수시켜 주기 전까지 총 4기에 걸친 경매강좌를 진행하면서 삼위일체 부동산경매론의 기본적인 체계를 완성시켰다.
2012년 2월부터 실전 경매업을 내려놓고 법무사 시험에 올인하였고, 2013년 1차 시험을 합격한 후 비로소 서울에 잠시 올라와 고시학원 동차반을 등록하고 3개월간 2차 시험 준비를 하였다.
3개월간의 고시학원 공부와 2차 시험의 경험은 경매실전이 얼마나 중요한 자산이
