chapter 01. 바야흐로 재개발 투자의 시대
엄청난 기회의 땅, 지방 재개발 시장
지방 시장이 뜰 수밖에 없는 이유 / 지방 재개발 투자에 대한 오해와 진실 / [꿀팁] 입주권은 양도소득세 중과 대상이 아니다
이것만은 알아두자① : 재건축과 재개발의 차이점
기부채납 비율 / 현금청산자 숫자 / 보상비 및 이주비에 따른 실투자금
이것만은 알아두자② : 사업 진행 과정
관심 있게 지켜봐야 할 단계 / 개략적인 분담금 예측 단계 / [꿀팁] 은마아파트에는 아직 재건축 조합이 없다 / 선진입 여부를 결정할 단계 / 연장투자 또는 수익실현을 결정할 단계 / 매도 또는 입주 여부를 결정할 단계 / 언제 진입하고 언제 빠져나올 것인가
이것만은 알아두자③ : 기본 용어
조합원 vs 토지등소유자 vs 현금청산자 / 조합원분양가 vs 일반분양가 vs 프리미엄(P / 비례율 / 감정평가액 vs 권리가액 / 분담금 vs 추가부담금 / 이주비대출
이것만은 알아두자④ : 비례율의 함정
비례율은 왜 100%인 경우가 많을까 / 총사업비가 달라지는 경우 / 종전자산평가액이 달라지는 경우 / 종후자산평가액이 달라지는 경우
이것만은 알아두자⑤ : 계약면적과 조합원분담금의 관계
재개발·재건축 투자에서는 계약면적이 중요하다 / 계약면적에 따라 조합원분담금이 달라지는 이유 /
이것만은 알아두자⑥ : 재개발에서 세대당평균대지지분 활용법
재건축에서는 일반분양 물량의 크기를 보여준다 / 재개발에서는 신축 아파트의 평균 평형구성을 보여준다
insight_ 8?2 부동산 대책 이후의 재개발·재건축 투자
chapter 02. 재개발 투자의 기본은 감정평가액 추정
감정평가액이 프리미엄을 결정한다
진행 단계에 따라 달라지는 프리미엄(P의 개념 / 감정평가액을 미리 알면 더 많은 P를 얻는다
빌라의 감정평가액을 추정하는 요령
인근 지역의 시세 정리하기 / 투자하려는 구역에 적용해 보기
단독주택의 감정평가액을 추정하는 요령
① 체크리스트로 ‘될 만한 곳’ 한 눈에 훑어보기
이 책의 핵심은 단연 재개발 사업장의 핵심지표를 한 줄로 정리한 체크리스트다. 비슷한 지역에 있는 여러 구역의 사업성 지표를 한 줄로 정리하여 여러 구역을 한 눈에 비교하는 것이 가능하다. 택지면적, 토지등소유자수(예비 조합원수, 용적률 등은 물론 반드시 살펴야 할 ‘세대당평균대지지분’과 ‘일반분양 비율’ 등을 한 번에 비교함으로써 이 사업장이 ‘될 만한 곳’인지 혹은 무산되거나 사업의 난항을 겪을 만한 곳인지를 단 30초만에 판별할 수 있다.
② 통계적 기법을 활용한 감정평가액 추정하기
저자는 인근 지역의 실거래가 데이터를 분석하여 투자할 지역에 적용함으로써 감정평가액을 한 발 빠르게, 상당히 정확하게 예측한다. 감정평가액을 예측한다는 것은 아직 많은 사람들이 이 구역의 사업성을 의심하면서 망설일 때 저렴한 가격에 먼저 진입하여 큰 수익을 남긴다는 것을 의미한다. 동시에 감정평가액에 얹어지는 정확한 프리미엄이 얼마인지를 알아냄으로써 실투자금을 최소화하는 기술이기도 하다.
③ 세대당평균대지지분 & 일반분양비율로 함정 꿰뚫기
재개발 구역의 사업성을 보여주는 대표적 지표인 비례율. 그러나 실제 재개발 투자 현장에서 비례율은 상황에 따라 변동되기 때문에 현재의 비례율이 높다고 해서 마지막까지 수익이 날 거라는 보장은 없다. 저자는 본인이 개발한 독창적 지표인 ‘세대당평균대지지분’과 기존 투자자들이 널리 활용했던 ‘일반분양 비율’을 동시에 살펴봄으로써 해당 사업장의 비례율이 앞으로 올라갈지 혹은 떨어질지를 셜록 홈즈처럼 밝혀낸다. 조합장 말만 믿고 투자했다가 손해를 보는 주먹구구식 투자는 앞으로 설 곳이 없어질 것이다.
