머리말 | 소리소문없이 경매로 큰 수익을 올리는 고수들의 부동산 경매 노하우
1부. 부동산 경매, 제대로 알고 제대로 대처하자!
1장. 부동산 경매의 실체
특별한 조건의 빚잔치, 부동산 경매
부동산 경매의 종류
부동산 경매의 목적물과 매수인의 취득 범위
[경매 사례 1] 단기투자 물건으로 인기 아파트는 비추
[경매 사례 2] 2개 동 중 1개 동을 취득하지 못한 단독주택 제시 외 건물
경매 절차 관련자들과 그들의 역할
입찰자가 알아야 할 경매
[경매 사례 3] 입찰에도 골든타임이 있다
2장. 입찰 전 경매정보 입수부터 낙찰 후 부동산 인도까지
경매정보 입수 및 경매정보 활용법
입찰, 이보다 쉬울 수는 없다
매수 후 불법점유자 내보내기
[경매 사례 4] 낙찰 후 불법점유자 내보내기
2부. 경매의 성패를 좌우하는 분석의 모든 것
1장. 물건분석과 종합분석
물건분석은 왜 해야 하나?
[경매 사례 5] 진입로 확보가 쉬운 맹지 저가로 취득하기
취득 목적에 따른 물건분석
재매각 목적의 부동산 종별 물건분석
2장. 권리분석, 정확하게 이해하기
권리분석, 왜 해야 하나?
경매의 종류별 권리변동
부동산 관련 권리와 등기
3부. 부동산 경매의 핵심, 임대차 권리분석 심층 해설
1장. 임차권
임차권 일반
2장. 주택임대차 권리분석
주택임대차 권리분석
주택임차인의 특권, 대항력
[경매 사례 6] 외관상 선순위 임차인이 위장 임차인인 경우
[경매 사례 7] 배당요구를 한 임차인의 전세권을 인수한 경우
주택임차인의 상대적 우선변제, 우선변제
주택임대차등기와 임차권등기
[경매 사례 8] 선순위 임차권등기는 당연배당으로 보증금 전액 배당
주택임차인에게 주어지는 그 밖의 특혜
임차권 양도와 전대의 함정 피하기
3장. 상가임대차 권리분석
상가건물임대차보호법
상가임대차의 대항력
상가임차인의 상대적 우선변제, 우선변제
[경매 사례
경매 제1 법칙, 누구나 선호하는 물건은 피한다
발상의 전환으로 틈새를 공략하라!
각각의 건물 시세는 어느 정도일지 추측하며 읽어 보자. 당신의 눈앞에 10가구의 다가구주택이 딸린 건물 1동, 10가구의 다세대주택이 딸린 건물 1동, 총 2동으로 이루어진 건물이 있다. 각각의 건물은 얼마일까. 다세대주택의 경우 세대당 2억 원씩 총 20억 원에 분양하는 수준이다. 이와 유사한 다가구주택의 경우 1동 전체 시세가 12억 원 정도다. 이처럼 부동산 시세가 모두 적정한 것은 아니다. 같은 시세의 부동산이라 해도 임대수익 차가 클 수 있다. 투자 목적을 달성하려면 최소 금액의 물건을 골라야 한다.
그럼 이 경우는 어떨까. 예컨대 1층 상가, 로열층 아파트 경매는 해야 할까 말아야 할까. 이 경우는 경쟁률이 높을 가능성이 크다. 시세보다 결코 싸게 취득할 수 없다. 오히려 당장은 쓸모없어 보이는 땅이지만 향후 가능성을 보고 투자해야 한다. 진입도로 확보가 쉽다거나 재개발 가능성이 있다거나 병원이 들어설 예정지의 길 건너편을 선점한다거나 하는 식으로 말이다. 물건의 흠결을 해결하는 데 비교적 적은 비용과 노력이 든다면 가성비 높은 틈새 물건이다. 부동산의 가치는 현재 모습이 아닌 용도 변경, 리모델링 등 가공행위를 한 이후 가치로 평가해야 한다. 《이게 진짜 경매다》에서 보다 구체적인 해법을 찾길 바란다.
