프롤로그_ 규제의 시대, 똘똘한 한 채보다 자투리땅이 나을 수 있다
INTRO 남들이 안 보는 땅에 기회가 있다
- 소액 토지투자를 위해 갖춰야 할 것들 -
1. 돈이 적어도 지금 당장 시작할 수 있다
자랑할 만한 돈보다 돈 될 만한 땅
2. 땅의 가치를 따지는 세 가지 방법
땅 자체의 가격을 보자 I 주변 땅과의 관계를 보자 I
법적 권리의 가치를 보자 I 입지적 가치와 공법적 가치를 두루 살피자
3. 경매와 공매는 무조건 배워라
비슷한 듯 다른 경매와 공매 I 토지 투자에서 경·공매가 더 빛나는 이유
4. 땅의 ‘계급장’을 알려주는 공법 지식
공법 지식은 어떻게 투자에 도움이 되는가 I 경·공매에 공법에 소송과 협상이 더해진다면
5. 앞으로의 투자는 소송이 좌우한다
소송은 다양한 전략으로 활용될 수 있다 I 소송을 두려워할 필요는 없다 I 할까 말까 싶을 때는 그냥 하라
[한 걸음 더] 경매와 공매의 진행 과정
CASE. 01 천만 원짜리 땅으로 19일 만에 천만 원 벌다
- 용도지역과 용적률 -
1. 작지만 계급장 높은 나폴레옹 같은 땅
용적률과 건폐율을 살펴라 I 주변 땅과의 관계를 생각하라
2. 절반 가격에 낙찰받아 19일 만에 매도
잔금도 치르기 전에 걸려온 매도 전화 I 보기에 좋은 땅 vs 계급장이 높은 땅
3. 땅의 가치를 알려주는 토지이용계획서
토지이용계획서는 어떻게 볼까 I 토지에서는 하위법률이 더 무섭다
[한 걸음 더] 반드시 함께 봐야 할 토지대장
CASE. 02 큰 땅의 목줄을 죄는 작은 땅의 위력
- 도심지 과소토지와 건축협정 -
1. 410만 원에 낙찰받은 5평짜리 땅의 비밀
구도심 자투리땅 투자에서는 건축협정을 눈여겨보자 I 온비드의 사진만 믿어선 안 된다 I
소액 투자는 조급해 할 필요가 없다
2. 건축협정을 알면 작은 땅의 가치가 보인다
맹지에도 건축이 가능하다 I 맞벽건축으로 토지 활용이 좋아진다
3. 소규모 정비사업과 건축협정의 시너지
건축협정형 자
Q. 정말 1,000만 원으로 땅을 살 수 있을까?
조금만 검색해보면 천만 원 이하, 심지어 백만 원 이하의 토지가 매우 많다는 사실에 놀랄지 모른다. 대부분 자투리땅, 농지, 도로, 묘지 등 활용도가 낮은 땅이지만, 어떻게 활용하고 협상하느냐에 따라 수백%에서 수천%까지의 높은 수익률을 안겨주는 흙 속의 진주가 될 수도 있다. 경매와 공매를 활용하면 더욱 저렴하게 낙찰 받을 수 있다.
단, 아무 토지나 마구 낙찰 받는 것은 금물. 반드시 ‘살 사람이 정해져 있는 땅’을 공략해야 한다. 어떤 땅들이 여기에 속하는지 책 속에 등장하는 실제 사례들을 통해 살펴보자.
Q. 왜 소액토지가 대세일까?
최근 정부 규제가 다주택자, 특히 아파트 투자자들을 정조준하면서 이제 아파트로 번 돈의 절반 이상은 세금으로 나가는 상황이 됐다. 게다가 5백만 원, 천만 원이면 아파트를 살 수 있다던 ‘갭투자’도 이제는 옛말, 웬만한 아파트를 한 채 매입하려면 최소 수천만 원에서 수억 원에 달하는 현금이 필요하다.
발 빠른 투자자들이 토지 투자, 특히 투자금이 적게 들어가는 소액토지에 눈을 돌리는 이유도 이것이다. 조금만 공부해 보면 무궁무진한 투자 전략이 펼쳐질 뿐 아니라, 대출 조건도 기존과 달라지지 않았다. 새로운 투자처를 찾고 있다면 남들보다 한 발 먼저 돈 되는 소액토지를 선점하자.
Q. 초보자도 도전할 수 있을까?
중개사가 알아서 처리해주는 아파트 갭투자와 비교해서 토지 투자는 공부가 좀 더 필요하지만, 지레 겁먹을 필요는 없다. 다양한 토지 투자를 모두 섭렵할 필요는 없고, 두루두루 살펴본 후 자신에게 맞는 분야에 집중하여, 필요한 공법 지식과 경ㆍ공매 지식을 차근차근 갖추면 되기 때문이다. 이 책은 저자가 경험했던 자투리땅, 지분권, 법정지상권, 농지는 물론 보통 투자자들이 꺼리는 분묘기지권, 도로, 보상투자까지 두루 넘나들며 다양한 투자 전략을 제시한다. 풍부한 투자 사례를 통해 간접체험을 하며 나에게 맞는 소액토지를 찾게 될 것이다.
게다가 리스크
