머리말 ？ 5
제1장 서울 아파트의 특징
서울은 아파트를 지을 땅이 없다 ？ 13
서울 아파트의 공시지가는 20년 동안 상승해왔다 ？ 18
우리나라의 일자리는 서울에 집중되어 있다 ？ 24
서울의 아파트 가격은 상승해왔다 ？ 31
서울의 가구수는 늘어날 것이다 ？ 39
서울의 집값을 잡으려면 교통망을 확충하라 ？ 45
최고의 입지는 사람들이 몰리는 곳이다 ？ 52
학군에 따라 아파트 가격이 달라진다 ？ 58
제2장 서울 아파트의 미래
서울의 전월세 공급은 줄어들고 수요는 많아진다 ？ 67
재건축이 늦어지면 서울 아파트 가격이 상승한다 ？ 75
멸실 가구가 증가하면 부동산 가격이 올라간다 ？ 82
인허가 물량이 줄어들고 있다 ？ 88
서울 아파트는 양극화가 심화된다 ？ 94
서울 아파트의 슈퍼 상승 사이클이 다가온다 ？ 100
미래 가치가 더해질 역세권 프리미엄 ？ 106
신축 아파트 가격은 상승할 것이다 ？ 111
제3장 서울 아파트를 이해할 수 있는 빅데이터
서울 아파트의 입주 물량 ？ 121
집값 상승의 시그널을 한눈에 알 수 있다 ？ 128
서울 아파트는 2023년 이후에도 상승한다 ？ 134
아파트 가격은 거래량으로 알 수 있다 ？ 139
서울 아파트는 통화량이 늘면 오른다 ？ 146
가계 부채는 위험한 수준인가? ？ 153
인플레이션과 물가상승률, 집값에 미치는 상관관계 ？ 160
한국과 일본의 부동산 흐름과 가격 동향 ？ 166
금리가 아파트 가격에 미치는 영향 ？ 176
제4장 서울 아파트의 역사적 패턴
서울 아파트 가격을 잡을 수 있는 방법 ？ 185
아파트 가격이 오르고 내리는 핵심 요인 ？ 192
분양가 상한제가 아파트 가격을 잡지 못하는 이유 ？ 203
역대 정부의 부동산 정책에 따른 서울 아파트 가격 변화 ？ 209
서울의 강남 아파트 가격 변천사 ？ 215
10년 후 강남의 대체지가 될 수 있는 곳은 어디인가? ？ 222
서울 아파트 가격의 흐름을 알
서울 아파트 가격은 지속적으로 상승한다
서울은 아파트를 지을 땅이 거의 없다. 2013년부터 택지 공급이 거의 중단된 상태다. 당연히 아파트가 공급되지 않아 최소 5년 이상 아파트가 부족하다. 서울 아파트는 지난 20년간 꾸준하게 공시지가가 상승해왔다. 그러다 보니 2019년 기준 서울의 땅값이 가장 많이 올랐다. 서울은 5.29%로 전국 평균 3.92%보다 대략 1.3%p 이상 상승률을 기록했다. 서울에는 양질의 일자리가 집중되어 있다. 일자리는 지하철과 연계되어 있다. 강남구에 있는 강남역, 역삼역, 선릉역, 삼성역, 잠실역까지 연결되는 지역에 대기업 본사와 금융업까지 다양한 일자리가 모여 있다.
재건축과 재개발도 서울 아파트 가격이 상승하는 데 큰 요인으로 작용한다. 현재 서울에 30년 이상 된 아파트가 30% 이상을 차지한다. 재건축 사업이 늦어지면 여러 가지 부작용이 발생한다. 첫째, 전월세 물량이 급감해 임대 시장에 부담을 줄 수 있다. 둘째, 공급 부족으로 아파트 가격이 폭등한다. 셋째, 아파트에 대한 소비자의 선택 폭이 줄어든다. 건축 인허가 물량이 점점 줄어드는 것도 서울 아파트 가격이 폭등하는 이유다. 2018년부터 2020년까지 계획 물량이 3년 연속 줄어들고 있어 서울 아파트 공급은 큰 차질을 빚을 것이다.
부동산 가격의 양극화는 점점 심화될 것으로 보인다. 우선, 신규 아파트와 연식 있는 아파트의 가격 양극화가 심화된다. 신규 아파트의 상품 경쟁력은 질적으로 변화하고 있다. 또한 비싼 아파트는 계속 비싸진다. 희소성이 더욱 부각된다. 비싼 아파트는 부동산 가치라고 할 수 있는 4가지 요소를 모두 충족시킨다. 교육환경, 일자리, 상권, 교통환경 등 어느 하나 부족함이 없다. 비싼 아파트 지역을 보면 수요 대비 공급이 항상 부족하다.
서울 아파트 가격 상승 사이클이 다가오고 있다. 가장 큰 원인은 수요에 비해 턱없이 부족한 공급이다. 아파트 수요가 늘면 공급이 동시에 늘어나야 한다. 서울 아파트 입주 물량은 2015년부터 20
